Schönheitsreparaturen beim Auszug: Was Mieter wirklich müssen

„Frisch gestrichen ausziehen" – diesen Satz kennen viele Mieter. Doch ob Sie beim Auszug wirklich renovieren müssen, hängt von Ihrem Mietvertrag ab, und viele Klauseln sind unwirksam. Dieser Ratgeber erklärt verständlich, was bei Schönheitsreparaturen beim Auszug gilt und wann Sie unnötige Kosten vermeiden.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Zu den Schönheitsreparaturen zählen typischerweise das Streichen von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern, Türen und Fensterrahmen (innen) sowie das Verschließen kleiner Dübellöcher. Nicht dazu gehören Schäden an der Bausubstanz, abgenutzte Teppichböden oder Reparaturen, die über normale Abnutzung hinausgehen – diese sind getrennt zu betrachten.

Müssen Mieter renovieren?

Von Gesetzes wegen trägt eigentlich der Vermieter die Instandhaltung. In der Praxis werden Schönheitsreparaturen jedoch per Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Ob diese Übertragung gilt, entscheidet die konkrete Formulierung der Klausel – und genau hier sind viele Verträge angreifbar.

Unwirksame Klauseln: Wann Sie nichts zahlen

Die Rechtsprechung hat zahlreiche Klauseln gekippt. Als unwirksam gelten unter anderem:

• Starre Fristenpläne, die ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand feste Renovierungsintervalle vorschreiben
• Endrenovierungsklauseln, die pauschal eine Renovierung bei Auszug verlangen – unabhängig davon, wie lange Sie gewohnt haben
• Quotenabgeltungsklauseln, die anteilige Kosten für „noch nicht fällige" Renovierungen verlangen
• Vorgaben zu einer bestimmten Farbwahl während der Mietzeit

Ist die Klausel unwirksam, bleibt es bei der gesetzlichen Regel – dann muss in der Regel der Vermieter renovieren, und Sie müssen beim Auszug nicht streichen.

Unrenoviert übernommen?

Besonders wichtig: Haben Sie die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen, ist eine Klausel, die Sie zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig unwirksam – es sei denn, Sie hätten dafür einen angemessenen Ausgleich erhalten. Halten Sie den Anfangszustand daher mit Fotos und Übergabeprotokoll fest.

Klauseln: wirksam oder unwirksam

Streit bei der Übergabe vermeiden

Dokumentieren Sie Ein- und Auszug sorgfältig und führen Sie ein gemeinsames Übergabeprotokoll. Wie das geht und worauf es bei der Wohnungsrückgabe ankommt, lesen Sie im Ratgeber Wohnungsübergabe beim Auszug. So sichern Sie auch Ihre Kaution und vermeiden überzogene Forderungen.

Was Mieter NICHT zahlen müssen

Vieles, was Vermieter beim Auszug verlangen, müssen Mieter gar nicht tragen. Dazu zählen in der Regel:

• Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch (z. B. leichte Gebrauchsspuren)
• Schäden an der Bausubstanz oder Reparaturen, die Sache des Vermieters sind
• Renovierung allein wegen Zeitablaufs, wenn kein tatsächlicher Bedarf besteht
• Eine Renovierung in einer vorgeschriebenen, teuren Ausführungsart oder zwingend durch einen Fachbetrieb

Klauseln, die solche Pflichten pauschal auf den Mieter abwälzen, sind häufig unwirksam – dann bleibt es bei der gesetzlichen Lage.

Wie Sie sich absichern

• Fotos beim Ein- und Auszug machen – mit Datum, gut ausgeleuchtet
• Ein gemeinsames Übergabeprotokoll erstellen und von beiden Seiten unterschreiben lassen
• Den Mietvertrag und die Renovierungsklausel vorab prüfen (lassen)
• Im Zweifel den Mieterverein oder eine Fachanwaltskanzlei einschalten

Vermieter fordert Geld – was tun?

Verlangt der Vermieter nach dem Auszug Geld für Schönheitsreparaturen, prüfen Sie zuerst, ob die Klausel im Vertrag überhaupt wirksam ist. Ist sie es nicht, müssen Sie nicht zahlen. Reagieren Sie sachlich und schriftlich, verweisen Sie auf den dokumentierten Zustand und holen Sie bei Unsicherheit Rat ein. So schützen Sie auch Ihre Kaution vor unberechtigten Abzügen.

Wann Schönheitsreparaturen fällig werden

Auch bei einer wirksamen Klausel gilt: Gestrichen wird nicht nach starrem Kalender, sondern nach tatsächlichem Bedarf. Übliche Orientierungswerte – etwa kürzere Intervalle für Küche und Bad, längere für Wohnräume – dienen nur als Anhaltspunkt. Sind Wände und Decken in ordentlichem Zustand, besteht keine Pflicht zu renovieren, unabhängig davon, wie viel Zeit vergangen ist.

Typische Streitpunkte: Bohrlöcher, Küche & Bad

Häufig wird über Details gestritten. Üblicherweise gilt:

• Dübel- und Bohrlöcher in normaler Zahl fachgerecht verschließen
• Stärker genutzte Räume wie Küche und Bad zeigen schneller Gebrauchsspuren
• Farbig gestrichene Wände und Decken in neutralem Zustand zurückgeben
• Keine Pflicht zu professioneller Ausführung – fachgerechtes Eigenstreichen genügt in der Regel

Dokumentieren Sie den Zustand bei der Rückgabe genau – das beugt späteren Forderungen vor und schützt Ihre Kaution.

Übergabeprotokoll als beste Absicherung

Das wichtigste Dokument bei der Rückgabe ist ein gemeinsames Übergabeprotokoll. Halten Sie darin Zählerstände, den Zustand der Räume und etwaige Mängel fest und lassen Sie es von beiden Seiten unterschreiben. Zusammen mit datierten Fotos haben Sie damit einen belastbaren Nachweis, falls der Vermieter später Forderungen stellt. Wie die Wohnungsübergabe Schritt für Schritt abläuft, lesen Sie im Ratgeber Wohnungsübergabe beim Auszug.

Fazit: Erst prüfen, dann streichen

Bevor Sie zu Pinsel und Farbe greifen, prüfen Sie die Renovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag genau. Viele Klauseln sind unwirksam – dann müssen Sie beim Auszug gar nicht renovieren. Dokumentieren Sie den Zustand, bleiben Sie sachlich und holen Sie im Zweifel Rat beim Mieterverein. So vermeiden Sie unnötige Arbeit, sparen Geld und schützen Ihre Kaution.

Häufige Fragen